« L'immobilier c'est devenu difficile pour tout le monde. Mais le marché s'est encore plus resserré pour les personnes avec un handicap ». C'est une professionnelle de l'immobilier qui l'affirme. Fanny Goupy travaille dans le secteur depuis quinze ans, et a fondé il y a quelques années Les PIES, un service de chasse immobilière dédié aux personnes en situation de handicap. La « crise du logement » dont il est question depuis plusieurs années semble s'inscrire dans la durée, et affecte particulièrement les personnes à besoins spécifiques.
Un marché ralenti
Les locataires font face à une crise locative, avec de moins en moins de logements disponibles à la location, et dont les prix augmentent. Cette crise est nourrie par celle du marché de l'immobilier : un accès au crédit difficile, sans qu'il y ait eu une réelle dépression des prix d'achat, en parallèle d'une baisse des nouvelles constructions. La tension s'est « accrue depuis 2022 dans le parc privé », constate Thierry Asselin, directeur des politiques urbaines et sociale à l'Union sociale pour l'habitat, mais augmente déjà depuis des années dans le parc social, rappelle-t-il. Or, « quand une partie des logements ne sont pas accessibles et que le marché est ralenti dans son ensemble, il y a deux fois moins de biens pour les personnes en situation de handicap », explique Fanny Goupy.
20 % de logements accessibles
A cet état des lieux il faut ajouter une diminution de la production de nouveaux logements accessibles, suite à la loi ELAN de 2018, qui a amendé la loi en faveur de l'égalité des droits et des chances des personnes handicapées de 2005. L'obligation de rendre 100 % des logements accessibles dans les nouvelles constructions est passée à 20 %, tandis que les 80 % restants sont censés être « évolutifs », pour pouvoir être rendus accessibles. Mais « les 80 % ne sont pas parfaitement adaptables », dénonce Fanny Goupy. Or quand de nouveaux logements sont disponibles sur le marché, les promoteurs souhaitent les vendre rapidement, pointe Fanny Goupy, et ne réservent pas les 20 % de logements accessibles aux personnes avec un handicap. « Donc parfois ils ont tous déjà été vendus. Et quand ils sont revendus, certains ménages auront réalisé des travaux entre temps, et certains logements ne seront plus adaptés », déplore-t-elle.
Des travaux d'adaptation
Être en capacité d'adapter les logements apparait d'autant plus comme une nécessité qu'une partie du parc immobilier, selon les années de construction, ne pourra jamais être rendu accessible. Alors le conseil donné aux clients de l'agence les PIES est toujours le même : prévoir un budget pour réaliser des travaux, malgré les questions que cela pose. « Pourquoi est-ce à la personne handicapée de payer les nouvelles adaptations ? », interroge Fanny Goupy. Les travaux se concentrent principalement sur les sanitaires et la salle d'eau, mais ils ne sont pas toujours réalisables, regrette la professionnelle. Si la chape d'évacuation d'eau n'est pas installée d'une certaine manière, il sera impossible d'installer une douche à l'italienne à la place de la baignoire par exemple.
Des appartements dits « accessibles » mais en réalité… inaccessibles
« Quand je me présente devant des appartements qui sont décrits comme « accessibles », ils ne le sont pas toujours », témoigne Fanny Goupy. Elle multiplie les exemples auxquels elle est confrontée avec son équipe lors de la recherche de logements adaptés : un immeuble avec un ascenseur mais qui possède un escalier pour y accéder, des portes qui pèsent trop lourd, des pièces de l'appartement inaccessibles ou des marches de 20 centimètres permettant d'accéder à la terrasse. « Si vous achetez un appartement avec une terrasse vous allez payer cette option mais vous ne pourrez pas y accéder », s'indigne-t-elle. Dans la copropriété, c'est parfois le local poubelle qui est situé au sous-sol sans ascenseur. Enfin, l'environnement immédiat de l'immeuble peut poser problème : des trottoirs défectueux ou détruits à la suite d'une opération urbaine, ou une offre de transport inaccessible ou inexistante. « C'est une véritable enquête », soupire-t-elle.
Des victimes du mal logement
Un parcours du combattant pour les personnes concernées qui souhaitent devenir propriétaires, mais pas même envisageable pour d'autres, qui ne disposent pas de moyens financiers suffisants. Comme le rappelait le rapport 2025 de la Fondation pour le logement des défavorisés (ex Fondation Abbé Pierre), les personnes en situation de handicap sont davantage touchées par les principales manifestations du mal logement, et ce notamment à cause de leurs revenus, plus faibles que la moyenne de la population. Une partie des clients qui contactent Les PIES ont déposé une demande de logement social depuis des années, et disposent parfois d'un droit au logement opposable (DALO), mais n'ont pas de solution qui leur est proposée. Le handicap est paradoxalement l'un des critères de priorité prévu par la loi pour accéder à un logement social.
Un manque de logements sociaux
« Impossible de répondre aux besoins car il n'y a pas suffisamment de logements », déplore Thierry Asselin, dont l'organisation représente 593 organismes HLM à travers cinq fédérations. Sur dix ans, les demandes de logements sociaux ont augmenté de près de 50 %, explique-t-il, quand dans le même temps la capacité d'attribution des bailleurs a chuté de près de 20 %. « Cela impacte toutes les catégories de demandeurs, mais le taux d'attribution au sein du social est plus faible chez les personnes en situation de handicap car l'offre de logement à leur proposer est restreinte », développe-t-il. Comme dans le parc privé l'ensemble des logements ne sont pas adaptés, et certains ne peuvent pas être rendus accessibles. Thierry Asselin cite les barres d'immeuble de quelques étages ne disposant pas d'ascenseur, ou les immeubles avec des demi-niveaux. Mais c'est également la durée de maintien dans le logement qui augmente, et freine les entrées de nouveaux arrivants, comme la possibilité au sein du parc de changer de logement quand il devient inadapté : « les parcours résidentiels sont empêchés car il est devenu trop cher de se loger dans le parc privé », atteste Florian Maillebuau, directeur des politiques sociales à Paris Habitat.
Adapter les logements sociaux
De plus, la construction de nouveaux logements, plus adaptés aux personnes avec un handicap, est ralentie : le foncier disponible en zone urbaine est de plus en plus réduit, particulièrement dans les grandes villes, et les moyens financiers des bailleurs sont insuffisants. Ceux-ci se saisissent néanmoins de la situation par le biais de la réhabilitation. « Paris Habitat reçoit de plus en plus de demandes d'adaptation des logements », témoigne Florian Maillebuau. Confronté en premier lieu par le vieillissement de la population, ce sont aussi des évolutions de situation qui rendent l'accessibilité nécessaire : « parfois des personnes entrent dans un logement sans handicap, puis en déclarent un au cours de leur vie. Le logement n'est alors plus adapté ».
A Paris Habitat, la mise en accessibilité des logements a fortement progressé : un logement sur cinq était rendu accessible il y a dix ans, contre un sur trois aujourd'hui. « Nous faisons intervenir un ergothérapeute, car ce ne sont pas les mêmes besoins selon le profil de handicap, précise Sophie Zeghlache, cheffe des politiques d'accompagnement social, du handicap et du vieillissement chez Paris Habitat. Quand l'adaptation dans le logement n'est pas possible, le critère du handicap rend prioritaire la demande de mutation, qui doit se « faire dans la dentelle », explique-t-elle, prenant l'exemple d'une personne déficiente visuelle, qui a besoin de rester dans son quartier pour continuer à se repérer.
Face aux blocages du marché traditionnel, de nouvelles formes d'habitat émergent pour offrir une alternative au « chacun chez soi » inaccessible et à l'institutionnalisation. L'habitat inclusif - de petites unités de logement indépendantes assorties d'espaces communs et d'un projet de vie partagé - séduit de plus en plus de collectivités et de bailleurs sociaux (Handicap : 500 000 logements partagés en plus d'ici 2050?). Une troisième voie prometteuse qui ne doit toutefois pas faire oublier l'urgence d'adapter le parc de logements ordinaires.
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